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  • 【證券日報網】富榮基金公募REITs投資總監王甲同:投資者認購公募REITs需注意溢價風險
    2021年12月28日
      來源:證券日報網

        近段時間以來,投資者認購公募基礎設施REITs(以下簡稱公募REITs)的熱情持續高漲。1217日,建信中關村REITs(以下簡稱建信REITs)開盤首日,在集合競價階段就直接封在漲停板(漲幅30%)。

        那么,究竟什么是公募REITs?為何投資者對于公募REITs打新熱情會突然高漲?當前的REITs是否已經出現溢價?

        帶著與公募REITs相關的種種問題,《證券日報》記者對富榮基金公募REITs投資總監王甲同進行了專訪。

    認購積極???

    投資需合理評估資產價值

        據悉,我國首批9只公募REITs于今年531日一經發售,便受到了投資者的熱捧。作為一種投融資創新手段,REITs是不動產的證券化,其具有能盤活巨量基礎設施存量資產;在基建市場形成建設/收購培育→REITs回籠資金再投資的項目模式,實現以存帶增、滾動發展良性發展;減輕政府和社會對主體信用及剛兌的過度依賴,降低債務風險等作用。

        而隨著首批公募REITs的認購交易情況持續火熱,第二批公募REITs一經推出,便迎來了投資者的積極打新,比如前文提到的建信REITs。

        對此,王甲同認為,建信REITs開盤封住漲停的原因主要有4個方面:

        第一,建信REITs是基礎資產中關村產業園所處北京科技產業核心聚集區,資產具有稀缺性,從網下投資者報價和網上投資人配售比就可以看出來,其市場認可度較高;

        第二,對比首批產業園類項目市場表現,建信REITs在一級定價時有折讓,上市后溢價空間明顯;

        第三,保險資金更喜歡產權類資產,資金需求量比較大。從建信REITs的戰略配售機構名單,就能看出保險資金參與熱度;

        第四,1214日剛上市的越秀交通REITs這幾天漲幅較好,也帶動了市場預期。

    據王甲同介紹,REITs既有股性又有債性,試點階段推出的底層資產均是核心區域的優質資產,市場認可度比較高,加上首批項目這段時間市場表現好的帶動,所以出現了打新熱潮。此外,發改委586號文規定,申報REITs項目預計未來3年凈現金流分配率原則上不低于4%,這對基礎資產估值定價有了一定限制要求,對比同類已經上市資產的分紅率,也會出現二級上市溢價的情況。

      “但是由于REITs是一類完全靠資產信用的金融產品,沒有主體兜底,所以在投資時要聚焦評判資產情況,合理評估資產價值。如果出現估值過高、定價不合理的情況,也會出現上市破發現象。因此,后續隨著市場擴容,不同類別、不同特點的資產在二級市場表現不一,上市即漲的現象也就不會一直延續。王甲同說。

    走勢分化

    公募REITs溢價風險隱現

        《證券日報》記者注意到,雖然近日隨著幾只公募REITs的陸續上市,大部分存量公募REITs也隨之出現上漲,但是,紅土創新鹽田港REITs、中金普洛斯REITs卻出現了不同程度的下跌,特別是1216日更是集體普跌行情,市場中也隨之出現了公募REITs走勢將要分化的聲音。

        對此,王甲同認為,由于公募REITs是公開發行、上市流通的金融產品,自然要遵循資本市場的規則和邏輯。在資本市場中,影響價格的因素有很多,不同行業、不同類型的底層資產,也會隨著行業景氣度、貨幣政策等因素影響而展現不同的表現,也會出現板塊輪動現象,今后隨著市場擴容,不同類別的資產價格走勢出現分化也將是必然趨勢。

        那么,普通投資者應該辨別哪些公募REITs正處于溢價狀態?溢價背后又存在哪些風險?應該如何挑選?

        王甲同表示,公募REITs的底層資產是基礎設施類,行業特點不難理解,例如:高速公路收入來源于通行車輛收費;污水處理收入來源于居民交的水費;產業園收入來源于租戶租金等等。投資者在投資時要了解,這些基礎設施行業的特點是收入穩定,一般情況下不會出現營業收入和現金流大幅增加或大幅減少情況,這點是行業特點決定的,這和股票投資更看重成長預期有差別。同時,投資者要測算,在買入時點的價格水平下,資本化率(或者分紅率)和IRR是否合理,在長期持有情況下,出現不及預期狀況時獲得的分紅,能否滿足自己投資的最低要求。

       “結合國外成熟REITs市場,投資者一般都是本著長期持有、獲得穩定分紅的預期去投資REITs的。如果某個REITs價格上漲過高,明顯背離投資價值,是有調整風險的,投資者購買時要謹慎判斷,切不可追風熱炒。王甲同進一步表示,未來幾個工作日,如果公募REITs價格上漲過高,明顯背離投資價值,也會出現調整情況。

        最后,王甲同認為,現在的當務之急是市場擴容,上市資產多了,經過市場定價后,有的資產價格表現好,有的表現不及預期,那么在發行時,大家投資就會相對趨于理性。

     



     

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